退去のときに一番もめやすいのが、クリーニング費用の負担です。掃除してないまま部屋を明け渡すと、退去費用が全額借主負担になることがあります。しかも国交省ガイドラインは「クリーニングについて、経過年数は考慮しない」としています。つまり、何年住んでいても割り引かれません。
一方で、壁紙や設備には経過年数による軽減が適用されます。この線引きを知っておくと、届いた請求書が妥当かどうかを自分で判断できます。
※本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」に基づく一般的な整理です。個別の契約は契約書の内容によります。
| 項目 | 経過年数の考慮 | 負担 |
|---|---|---|
| クリーニング | 考慮しない | 掃除していなければ全額 |
| 鍵の紛失 | 考慮しない | 交換費用の全額 |
| 設備・内装の毀損 | 考慮する | 年数に応じて軽減 |
クリーニングは年数で割り引かれない
国土交通省のガイドラインは、次のように定めています。
これはガイドラインの基本方針の中では例外的な扱いです。同じガイドラインが方針として「賃借人の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、同じ損耗等であっても、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用した。」と書いているからです。
壁紙や設備は年数で安くなるのに、清掃費だけは安くならない——ここが押さえどころです。
鍵の紛失も同じ扱いになります。ガイドラインは「鍵の紛失の場合は、経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額賃借人負担とする。」としています。
経過年数が効くもの
設備の破損などについては、耐用年数に応じて負担が軽減されます。ガイドラインは考え方を「耐用年数経過時点で残存価値１円となる」ような直線（または曲線）を想定して負担割合を算定するとしています。
主な設備の耐用年数として、ガイドラインが挙げているのは次のとおりです。
- 5年：「・流し台」
- 6年：「・冷房用、暖房用機器(エアコン、ルームク ーラー、ストーブ等)」、「・電気冷蔵庫、ガス機器（ガスレンジ）」、「・インターホン」
- 8年：主として金属製以外の家具（書棚、たんす、戸棚、茶ダンス）
- 15年：「・便器、洗面台等の給排水・衛生設備」
- 建物の耐用年数：「・ユニットバス、浴槽、下駄箱（建物に固着 して一体不可分なもの）」
耐用年数を過ぎた設備を壊しても、残存価値は1円まで下がっている——だから全額請求は成り立ちにくくなります。ただし故意による破損は別扱いです。
そもそも借主負担になる範囲
ガイドラインは、費用負担の一般原則をこう示しています。
「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用方法を超えるような使用による損 耗等については、賃借人が負担すべき費用となる」
一方で「建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）及び賃借人の通常の使用により生ずる損耗 等（通常損耗）については、賃貸人が負担すべき費用となる」としています。
そして原状回復の定義そのものが「原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし」と明示されています。
掃除してないと発生する、防げたはずの請求
ガイドラインの別表2では、賃借人が行う通常の清掃としてゴミ撤去・掃き掃除・拭き掃除・水回り清掃・換気扇やレンジ回りの油汚れの除去が列挙されています。
この5項目をやっていれば、専門業者による全体のハウスクリーニングは賃貸人負担とされています。逆にやっていなければ、全額請求されることもあるわけです。
特に名指しされているのが油汚れです。別表では賃借人負担の例としてガスコンロ置き場・換気扇等の油汚れ、すすが挙げられ、使用期間中の清掃・手入れを怠った結果とされています。
換気扇とコンロまわりは、退去前に必ず手を入れておきたい部分です。
自分はこれまでに4回引っ越していますが、退去前の掃除でいちばん時間を食ったのが毎回コンロまわりでした。日々の自炊で飛んだ油は、放っておくほど固まって落ちにくくなります。
- 項目ごとの内訳があるか——「一式」では判断できない
- 経過年数が反映されているか——設備は年数で軽減される
- 貸主負担のものが混ざっていないか——ワックスがけ、日照による変色、家具の跡など
- 特約の範囲を超えていないか——契約書と照合する
ガイドラインには「別表４原状回復の精算明細等に関する様式（例）」も用意されています。
納得できないときの手段
ガイドラインは第2章で、解決のための制度を整理しています。挙げられているのは「(1) 少額訴訟手続」、「(2) 裁判外紛争処理制度」、そして「2 行政機関への相談」の3つです。
いきなり訴訟ではなく、まずは内訳の説明を求め、それでも折り合わなければ消費生活センターに相談するという順序が現実的です。
その際に根拠になるのが記録です。ガイドラインは「なお、こうしたチェックリストなどは、後日トラブルとなり、訴訟等に発展した場合でも証拠資 料になりうるため、迅速な解決のためにも有効であると考えられる。」としています。
ガイドライン上はそうなります。「クリーニングについて、経過年数は考慮しない」と明記されているためです。10年住んでも1年住んでも、清掃費の考え方は変わりません。
ただし、金額そのものが妥当かどうかは別の話です。相場と比べて著しく高いなら、内訳の説明を求める余地があります。
参考までに、くらしのマーケットの空室クリーニングの相場は「空室 / 1R・1K ¥14,000〜¥25,000 空室 / 1DK・2K ¥18,000〜¥36,300 空室 / 1LDK・2DK ¥20,000〜¥40,000」となっています。
なお、ガイドライン自体に法的拘束力はありません。同ガイドラインは「本ガイドラインについては、賃貸住宅標準契約書（平成 5 年 1 月 29 日住宅宅地審議会答申）と同様、その使用を強制するものではなく、原状回復の内容、方法等については、最終的には契約 内容、物件の使用の状況等によって、個別に判断、決定されるべきものであると考えられる。」としています。最終的には契約内容と個別事情で決まります。
よくある質問
掃除せずに退去したらいくら請求されますか？
清掃費用の全額です。国土交通省のガイドラインは「クリーニングについて、経過年数は考慮しない。賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする。」としています。金額の目安として、くらしのマーケットの空室クリーニング相場は1R・1Kで14,000〜25,000円、1LDK・2DKで20,000〜40,000円です。
長く住んでいれば退去費用は安くなりますか？
項目によります。ガイドラインは「賃借人の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、同じ損耗等であっても、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用した。」としており、設備には耐用年数（流し台5年、エアコン等6年、便器・洗面台等15年など）が適用されます。ただしクリーニングと鍵の紛失は経過年数を考慮しないとされています。
請求金額に納得できない場合はどうすればいいですか？
まず内訳の提示を求めてください。ガイドラインには「別表４原状回復の精算明細等に関する様式（例）」も用意されています。確認すべきは①項目ごとの内訳 ②経過年数の反映 ③貸主負担のものが混ざっていないか ④特約の範囲です。折り合わない場合、ガイドラインは「少額訴訟手続」「裁判外紛争処理制度」「行政機関への相談」を解決手段として挙げています。
まとめ
- クリーニング費は経過年数で割り引かれない——全額負担になりうる
- 鍵の紛失も経過年数を考慮しない
- 設備は耐用年数で軽減（流し台5年／エアコン6年／便器・洗面台15年）
- 耐用年数経過時点で残存価値1円という考え方
- 通常の清掃5項目をやっていれば全体クリーニングは貸主負担
- 特に換気扇・コンロまわりの油汚れは借主負担になりやすい
- 請求書は内訳・経過年数・貸主負担の混入・特約範囲を確認
- 手段は少額訴訟・裁判外紛争処理・行政機関への相談
- ガイドラインに法的拘束力はない——最終的には契約内容次第
